DPE F en location : que faire avant l'interdiction de 2028 ?

Si vous êtes propriétaire bailleur d'un logement classé F au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), vous êtes dans la zone d'incertitude la plus inconfortable du marché locatif français. Les G sont déjà interdits à la mise en location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Les F le seront au 1ᵉʳ janvier 2028. Et entre les deux, des règles intermédiaires — gel des loyers, audits obligatoires — qui s'appliquent dès maintenant.

Bonne nouvelle : il existe quatre options concrètes pour ne pas vous retrouver avec un bien invendable et inlouable en 2028. Cet article les passe en revue, avec les références légales, les chiffres réels, et un cadre de décision.

Ce que dit la loi en 2026 pour un DPE F

Trois textes structurent la situation actuelle (calendrier détaillé sur service-public.fr/F33880) :

1. Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160 — texte intégral sur legifrance.gouv.fr/loi-climat-resilience) : interdiction progressive de mise en location des logements dits « passoires thermiques » — G dès 2025, F dès 2028, E dès 2034.
2. Décret n° 2022-1074 du 29 juillet 2022 : depuis le 24 août 2022, aucune augmentation de loyer n'est possible pour un logement classé F ou G — ni à la révision annuelle (IRL), ni au changement de locataire, ni en cours de bail.
3. Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 : depuis le 1ᵉʳ avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente d'un logement classé F ou G en monopropriété.

Concrètement, en 2026, si vous louez un F :

• Le bail en cours continue normalement jusqu'à son terme ou à sa résiliation.
• Vous ne pouvez pas augmenter le loyer, même à l'IRL (qui est à 0,78 % en 2026), même au changement de locataire.
• Vous ne pouvez pas relouer à un nouveau locataire après le 31 décembre 2027 sans avoir reclassé le bien en E ou mieux.
• En cas de litige, le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux de mise en conformité énergétique (articles 6 et 20-1 de la loi de 1989).

Le piège du nouveau DPE 2026 (et l'opportunité)

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. C'est un changement méthodologique, pas une réforme de fond, mais ses conséquences sont massives pour les logements chauffés à l'électricité.

Effet observé : un logement classé F sur l'ancien calcul peut, sans aucun travaux, passer en E voire en D simplement parce que la méthode de pondération a changé. Selon les estimations de l'ADEME et de plusieurs acteurs du diagnostic, 140 000 à 200 000 logements sortiraient de la catégorie F/G grâce à ce seul effet.

Ce que vous devez faire si votre bien est chauffé à l'électricité :

1. Vérifier la date de votre DPE actuel. S'il a été établi avant le 1ᵉʳ janvier 2026, il a été calculé avec le coefficient 2,3.
2. Si la note F a été tirée par la consommation électrique (et non l'isolation), commander un nouveau DPE peut suffire à passer en E. Coût : 150 à 250 €.
3. Ne refaites pas le DPE à l'aveugle : demandez d'abord à un diagnostiqueur une simulation préalable (gratuite chez la plupart). Si le nouveau coefficient ne suffit pas à sortir du F, vous gardez l'ancien DPE valide (10 ans) et vous passez aux options 2 à 4 ci-dessous.

Attention : si votre logement est chauffé au gaz, au fioul ou au bois, le facteur 1,9 ne s'applique pas — vous restez sur l'évaluation initiale.

Option 1 — Travaux ciblés pour reclasser en E ou D

Si le nouveau DPE ne suffit pas (ou si vous n'êtes pas chauffé à l'électricité), la voie classique reste la rénovation énergétique. Le passage de F à E nécessite en général un saut de classe (≥ 50 kWh/m²/an de gain), obtenu par 1 à 3 travaux ciblés :

• Isolation des combles perdus : 25 à 40 €/m² posé, gain moyen 1 classe sur un logement non isolé.
• Remplacement de la chaudière ancienne par une pompe à chaleur air/eau : 8 000 à 15 000 € TTC, gain 1 à 2 classes selon l'existant.
• Isolation thermique par l'extérieur (ITE) : 100 à 180 €/m² de façade, gain potentiel 2 classes.

Aides mobilisables en 2026 :

• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné (rénovation d'ampleur) : jusqu'à 70 % du coût HT pour les ménages les plus modestes, 30 % pour les ménages aisés.
• Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) : 1 000 à 5 000 € selon les travaux, cumulable avec MPR.
• Éco-PTZ : jusqu'à 30 000 € à taux zéro sur 15 ans pour un bouquet de travaux.

Ordre de grandeur : sortir un F vers E coûte 8 000 à 25 000 € de reste à charge après aides. Sortir vers D ou mieux : 20 000 à 50 000 €.

Option 2 — Vendre en l'état (avec audit obligatoire)

Si les travaux ne sont pas finançables ou que le bien est en copropriété avec une AG hostile aux votes de rénovation, la vente avant 2028 reste une issue.

Réalité du marché 2026 : un logement classé F subit en moyenne une décote de 12 à 18 % par rapport à un D ou E équivalent, dans les zones tendues (recoupement notaires + INSEE Indice des prix des logements anciens). Hors zones tendues, la décote peut atteindre 25 %.

Process : commander un audit énergétique (550 à 900 €) — obligatoire à la signature du compromis, à fournir au futur acquéreur dès la première visite. L'audit propose 2 scénarios de rénovation, l'acheteur sait ce qu'il y a à faire.

Vendre maintenant à -15 % vs garder un bien interdit à la location en 2028 : c'est un calcul de cash-flow qui dépend de votre fiscalité et de votre capacité d'investissement ailleurs.

Option 3 — Basculer en location meublée ou saisonnière

Attention, c'est une zone grise qui se referme rapidement. Jusqu'en 2024, la location meublée et la location saisonnière (Airbnb) échappaient en partie aux interdictions DPE pour les baux courts. Ce n'est plus le cas :

• Location meublée longue durée (bail d'1 an, ou 9 mois étudiant) : les interdictions DPE s'appliquent identiquement à la location nue. Aucune échappatoire ici.
• Location saisonnière / Airbnb : la loi du 19 novembre 2024 (« loi anti-Airbnb ») impose un DPE minimum E à partir du 1ᵉʳ janvier 2034 pour la location de courte durée. Avant cette date, pas d'interdiction explicite, mais la copropriété peut désormais voter à la majorité des 2/3 l'interdiction des locations meublées de tourisme dans l'immeuble.

Conclusion : passer en saisonnier n'achète que 6 ans de répit, et le risque copropriété est devenu réel.

Option 4 — Le bail mobilité ou la colocation comme transition

Deux dispositifs offrent une marge légale, à condition d'être bien utilisés :

• Bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) : destiné à un public spécifique (étudiants en stage, formation, mutation pro). Les interdictions DPE F s'appliquent aussi. Mais la nature courte du bail évite le contentieux à 18-24 mois.
• Colocation à baux multiples : chaque colocataire signe un bail individuel. Les obligations DPE sont identiques. En revanche, le rendement locatif (loyer total / m²) est en moyenne 18 à 30 % supérieur à un bail unique — ce qui peut financer rapidement les travaux nécessaires.

Comment décider : le cadre de raisonnement

Posez-vous trois questions, dans cet ordre :

1. Mon DPE F a-t-il été établi avant 2026 et le logement est-il chauffé à l'électricité ? → Oui → commencer par une simulation du nouveau DPE (Option « gratuite »). → Non → question 2.

2. Suis-je capable d'investir 10-25 k€ dans des travaux ciblés cette année ? → Oui → Option 1 (travaux), avec dossier MaPrimeRénov' en parallèle. → Non → question 3.

3. Le bien est-il en zone tendue avec un loyer encadré au plafond ? → Oui → la décote vente sera modérée (12-18 %), Option 2 (vente) viable. → Non → Option 4 (colocation) ou vente précipitée (Option 2) selon votre besoin de cash.

Les 3 erreurs à ne pas commettre

1. Attendre 2027 pour décider : les artisans sont en sous-capacité, les délais MaPrimeRénov' sont de 4-6 mois, et les contrôles de conformité se durcissent. Les bailleurs qui attendent 2027 paieront 20-30 % plus cher leurs travaux.
2. Refaire un DPE sans simulation préalable : un nouveau DPE peut classer votre bien plus mal que l'ancien (changement de méthode + diagnostiqueur prudent). Toujours demander une simulation gratuite avant.
3. Compter sur un assouplissement politique : la loi est en cours d'application depuis 2021, les premiers contentieux locataire-bailleur arrivent en 2025-2026, et la pression européenne (directive EPBD) accentue les obligations. Plus aucun gouvernement ne reviendra publiquement sur ces seuils.

En résumé

• DPE F = interdiction de location au 1ᵉʳ janvier 2028, gel du loyer dès maintenant.
• Si chauffage électrique + DPE avant 2026 : refaire un DPE peut suffire (150-250 €).
• Sinon : 4 options — travaux (10-25 k€), vente (-12 à -18 %), saisonnier (répit limité), colocation (rendement +20-30 %).
• Décider en 2026 coûte 20-30 % moins cher que décider en 2027.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique. Pour un cas particulier, consultez un avocat en droit immobilier ou un notaire.

Sources principales :

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), art. 160
• Décret n° 2022-1074 du 29 juillet 2022 (gel des loyers DPE F/G)
• Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 (audit énergétique vente)
• Arrêté du 25 mars 2024 modifiant la méthode 3CL (coefficient électricité)
• ADEME — bilans DPE 2025
• ANIL — fiches pratiques bailleur 2026